Immobilienerbe:

Wer eine Immobilie erbt ist dann plötzlich mit vielen neuen Fragen und Erledigungen befasst.

Mit kompetenter Beratung und Betreuung gelingt es, dass nichts übersehen wird und die richtigen Entscheidungen getroffen werden.

Eine Ausnahmesituation. Die Erbschaft einer Immobilie ist meist mit dem Tod einer nahestehenden Person verbunden. Zu der Trauer und Erledigungen um die Beerdigung, kommen dann noch Entscheidungen über Fragen rund um die Immobilie. Hier werden Sie in einer Zeit der emotionalen Betroffenheit mit Themenbereichen konfrontiert, in denen Sie meist über keine Erfahrung verfügen. Bei Immobilienfragen geht es um große Werte und da ist es sehr hilfreich, auf den Rat und die Unterstützung eines Experten zählen zu können. Nachfolgend ein paar der Themen, die da zu überlegen sind:

Erbschaft antreten, oder nicht? Die erste Frage ist, ob das Erbe überhaupt angetreten wird. Dabei ist abzuwägen, ob mit dem Wert der Erbschaft auch die Übernahme von Schulden verbunden ist. Wenn ja, ist festzustellen, ob der Wert der Erbschaft gegenüber den Schulden klar überwiegt. Gerade bei Immobilien, kann ein offener Kredit bestehen, der noch zu tilgen ist. Wenn es nur um diese Verbindlichkeiten geht, sollte das meist kein Hindernis sein, da bei der Kreditvergabe der Belehnungswert üblicherweise merklich unter dem Wert der Immobilie liegt und davon meist schon ein Teil getilgt ist. Trotzdem sollte das jedenfalls genau angesehen werden.

Alleinentscheider oder Miterben? Wer alleine erbt ist weitgehend frei in seinen Entscheidungen. Wenn es mehrere Erben gibt, ist es meist die einfachste Lösung, die Immobilie zu verkaufen und den Erlös aufzuteilen. Aber es gibt auch zahlreiche andere Möglichkeiten. Etwa die, dass ein Erbe die Immobilie übernimmt und dem oder den Miterben ihren Anteil ablöst. Wenn mehrere Eigentümer gemeinsam eine Immobilie besitzen, kommt es sehr oft zu Meinungsverschiedenheiten über Investitionen in und Erträge aus der Immobilie. Da gilt es abzuschätzen, ob man sich da ein einvernehmliches Vorgehen zutraut. Beratung über diese und weitere Möglichkeiten gerne auf Anfrage.

Welche Kosten entstehen dem Erben? Zunächst gibt es die Kosten die der Notar als Gerichtskommisär für die Abwicklung der Erbschaft verrechnet. Seit 2008 gibt es in Österreich keine Erbschaftssteuer. Bei Immobilien ist allerdings die Grunderwerbsteuer zu bezahlen, die je nach Wert der Immobilie gestaffelt zwischen 0,5 und 3,5% des Verkehrswertes beträgt. Die Eintragungsgebühr ins Grundbuch beträgt 1,1% des Kaufpreises, kann aber eingespart werden, wenn in weniger als einem Jahr weiterverkauft wird. Wer die Immobilie verkauft, zahlt vom Verkaufserlös Immobilienertragsteuer. Bei Immobilien, die vor 2002 gekauft wurden gilt ein Pauschalsteuersatz von 4,2%. Es gibt aber auch Ausnahmebestimmungen. Um es genau zu wissen muss die Situation für jeden Einzelfall extra beurteilt werden.

Welche Verpflichtungen hat der Erbe? Der Erbe tritt in die Pflichten des Eigentümers ein, weitgehend wie dieser sie gehabt hat. (Manche Verpflichtungen des Erblassers, die im Grundbuch vermerkt sind gehen mit dem Verpflichteten unter und können gelöscht werden.) Offene Kredite müssen weiter bedient werden. Lasten die Im Grundbuch angemerkt sind, sind weiter zu erfüllen / gewähren. Wer eine Eigentumswohnung erbt, wird anteilig zum Miteigentümer der gesamten Liegenschaft und hat somit auch die Erhaltungskosten mitzutragen. Durch Hausverwaltung und Reparaturrücklage ist das meist organisatorisch und finanziell geregelt, aber man sollte die Unterlagen der geerbten Immobilie da genau begutachten. Innerhalb der Frist eines Jahres hat sich der neue Eigentümer im Grundbuch eintragen zu lassen. Die Eintragungsgebühr im Grundbuch beträgt 1,1% des Wertes der Immobilie. Wenn Verkaufsabsicht besteht und innerhalb des ersten Jahres verkauft wird, kann man diese Kosten sparen.

Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen? Ob man selbst nutzen oder vermieten möchte, oft besteht bei einer geerbten Immobilie ein gewisser Instandsetzungsbedarf. Man möchte selbst schön wohnen beziehungsweise muss die Wohnung technisch in Ordnung (Elektrobefund, Heizungs- oder Klimageräteservice) sein um rechtskonform zu vermieten. Eine zeitgemäße attraktive Wohnung lässt sich zu einem besseren Preis vermieten und bringt meist auch kultiviertere Mieter. Dafür müssen Aufwand und Kosten einmal eingeschätzt werden. Wenn kein Wohnbedarf besteht oder eine Instandsetzung zu kostspielig wäre kann der Verkauf die beste Lösung sein.

Die richtige Lösung ist so individuell, wie die Immobilie und Sie als Erbe selbst? Das ist jetzt mein Angebot an Sie: gemeinsam betrachten wir Ihre Immobilie und sprechen über ihre persönliche Ausgangslage. Dabei erkläre ich Ihnen verschiedene Möglichkeiten und welche Kosten und Ertragschancen damit jeweils etwa verbunden sind. Auf diese Informationen aufbauend, können Sie dann fundiert Ihre Entscheidung treffen und natürlich unterstütze ich Sie gerne auch mit meiner Erfahrung und meinen bewährten Systemen bei der Realisierung der von Ihnen gewählten Lösung.

Was ich Ihnen verspreche, ist dass immer Ihr persönliches Interesse im Zentrum meiner Beratung steht!

Ihr Andreas Theiner

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